전세관련 문의

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[일반]전세관련 문의

정호야 댓글수 7 조회수 254 +5000 05.29 19:43
화이트배경 다크배경

청주지역에 투베이 전세 계약 후 입주 후 확정일자, 전입 신고 후 입주한지 이틀이 지나고 있습니다.

보증금/관리비 : 8500/10

제 2종 근린생활시설 (업무형이나 주거가능)

사용 승인 : 20년 12월 

건물 당시 거래가 21억

근저당 11억 400만

선순위보증금 대략 8억


부동산에 관해 아무것도 모르고 입주한건 사실이나 하루하루 불안해하며 살고 싶지 않아 제 처한 상황에서 혹시 문제발생 시(경매 등)

방어할 수 있는 방법이 있는지 여쭙고 싶습니다...

허그 전세보증보험 가입하려고했으나 다가구는 당연히 안된다는 말뿐 자세한 사유는 너무 어려워 알아듣지 못하겠습니다.

어떻게하면 불안해하지 않고 살수 있을까요?

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Comments

예기미
근저당이 그거 아닌가요? 실제 대출 받은게 아니라 그냥 저 금액내에서 자유로 돈빼서 쓰고 할수 잇는 쉽게 말하면 마이너스 통장 맹키로
저희 부모님도 청주에 다새대건물 세주고 계신데 근저당 설정 4억얼마인가 해두셨어요 실제 대출은 없고요 크게 걱정 안하셔도 되지 않을까 싶은데..저도 부동산 관련 완전 문외한이라ㅎㅎ; 근데 청주분이라 반가워서 댓글 달고 갑니다 ^^;
노삼돌
윗댓글 보고 안심하면 안됨.
그렇지 않음.
임차인에게 실질적인 문제가 발생하는건 경매에 돌입했을 때인데,
경매가 이루어질때 가장 큰 손해를 보는건 집주인이기 때문에 신용에 여유가 있으면 경매까지 가지 않음
돈을 구해서 채무를 해결하고 경매까지 가지 않지.
즉, 건물이 경매로 넘어간다는건 빚이 만땅까지 찼다는 뜻.
현재 실채무가 얼마 없다 하더라도 경매까지 가는 상황에서는 채권최고액 만땅까지 순위가 밀리게 됨
근데 시세가 21억인데 근저당 11억에 선순위가 8억이면 이것만 합해도 19억.
저 건물이 경매로 넘어갔을때 보증금을 회수할 수 있는 가능성은 희박함.
애초에 저 집은 전세로 들어가면 안되는 집임
불안해하지 않고 살 수 있는 방법? 그런거 없음
손해를 좀 보더라도 터지기 전에 탈출하는게 안전함.
도마뱀의꼬리
일단. "다가구" 전세를 들어가서 불안한지 않을 방법 따윈 없습니다.
근저당이 11억400이면 실제로 대출은 8억정도 수준이고 선순위가 8억이면 16억이군요 그리고 본인 전세금 까지하면 16억8천5백.
여기에 만약 경매가 넘어간다면 경매진행비용등이 먼저가가고 하면 경매낙찰가가 17억 아래로 안 내려가길 기도하는 수 밖에요.
그런데 말 입니다.실거래가 21억짜리 건물이라면 위험이 매우 높죠?
결정적으로 건물주가 돈이 없으면 대출을 더 내지 전세를 왜 받겠습니까 대출이자가 월세로 받는 금액보다 더 낮아서 전세받으면 손해인데.
정호야
소중한 답변감사합니다.
도마뱀의꼬리
덤으로 허그 가입은 다가구에서 굉장히 까다롭습니다. 근래에 거래된 건물이 아니면 건물개별 공시가격의 140%의 금액에서 다시 90%금액 기준에 다가구는 다시 80%를 합니다. 그 금액을 근저당+선순위+본인 전세금이 넘지 않아아 합니다. 거기에 다른 조건으로 근저당금엑이 그 80%의 60%를 넘지 않아야 합니다. 한마다도 불가능하죠. 근저당 금액만으로도 대부분 오버 되거든요.
그정도 기준이면 보증보험을 안 들어도 안전한 건물이지요..... 사실상 의미가 없는겁니다.
sivayun
20년 12월에 사용 승인이 났다면 그때 즈음에 같이 근저당권을 설정했을겁니다.정확한건 등기부등본을 봐야 알겠지만 글쓴님의 글로 유추해보면 해당 건물에 임차인인 글쓴님은 전입신고+확정일자를 받아서 주택임대차보호법상 우선변제능력을 가지고 계시지 못합니다.

해당 건물에는 (본인의)보증금이 5000만원 이하일때 1700만원까지만 은행보다 먼저 낙찰금액에서 받아가실수 있어요.(담보물건 적용시점)
글쓴님은 8500만원으로 이미 넘어서 여기에 해당사항은 없으십니다.글쓴님은 그냥 '채권적전세' 이지 전세권이라고 물권인 상태가 아니에요. 전세권으로 하실려면 등기를 하셔야 하고 현제 위에 글로만 봤을때는 이것도 저것도 아무것도 아니신 상태입니다.

등기를 하셔서 전세권을 취득하신다 한들 위에분들이 말씀하신대로 경매가 일어나면 찾아가실수 있는 금액은 좀 암담한 상태입니다.
선순위 보증금에 대해서 권리분석을 해볼때도 저렇게 총 8억 이런식으로 대충 때려 잡아 보면 안되고 몇 호에 보증금이 얼마 인지 정확하게 파악해서 분석해 봐야 해요.(계약 하실적에는 그렇게 분석하셨기를 바랍니다.)
낙찰금액에서 배당 받을때도 토지와 건물 가액을 따로 어쩌구해서 그 금액의 2분의 1에서 어쩌구저쩌구 해서 자세한 사항이 또 있어요.
하지만 이런 경매가 일어난 후의 상황은 법률에 의해서 그냥 진행되는거라서 알아두면 좋지만 알아둔다고 해서 끼어들여지같은건 없어요.
그냥 진행되는 거지요. 그나마도 글쓴님께서 하실 수 있는건 전세권등기를 하시거나, 조오기 위에 분 말씀 대로 빨리 다른 집을 구하는 방법이 가장 마음이 안심이 되실겁니다.
(힐링 안주셔도 됩니다. 그런것 바라고 적은 글은 아닙니다.)
엉덩이님
전세는 앞으로 부동산 가격이 하락할 것이라는 판단이 있기에 본인이 선택하는거고
매매는 앞으로 부동산 가격이 상승할 것이라는 판단이 있기에 선택하는거

전세를 택한거면 하락에 배팅한 거라 반대로 말하면 집가진 사람 입장에서는 빚을 못갚을 확률이 올라간다고 보면 되는것
거기다 21억 중 19억 정도가 잡혀 있는 금액이면
결론은 본인 스스로 화를 자초한 겁니다

부동산 하락세라고 판단하고선 전세를 하는건 정말....

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